Недвижимость Астаны реагирует на новый курс ростом цен в тенге

В августе в секторе жилой недвижимости Астаны номинальные долларовые цены предложения снизились на 1,6% по сравнению с июлем.

При этом тенговая цена в связи с переходом к режиму плавающего валютного курса продемонстрировала рост на 7,3%. Всего с момента девальвации в феврале 2014 долларовая цена понизилась на 16,2%, тенговая — на 1,6%.

Тенденции

Национальный банк РК 20 августа 2015 перешел к свободно плавающему обменному курсу тенге. Теперь курс доллара определяет рынок.

На фоне снижения стоимости нефти и мировых финансовых рынков долларовые цены недвижимости продолжают идти вниз.

В августе в Астане было заключено 1303 сделки купли-продажи на рынке многоквартирного жилья. Это на 8% меньше, чем месяцем ранее, но на 43% больше, чем в августе 2014.

Напомним, что в апреле 2015 было совершено рекордное число сделок купли-продажи — 1611. Такая активность была связана в основном с ожиданиями второй девальвации тенге после досрочных выборов президента.

В соответствии с пессимистическим прогнозом развития экономики аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в августе 2015 наибольшее снижение цен — на 1,9% - наблюдалось в новом административном районе Есиль. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 4- и многокомнатного формата. В районе правого берега запрашиваемые цены снизились и в районе Алматы (на 1,5%), и в районе Сарыарка (на 1,8%).

Цены на квартиры вторичного рынка жилья по районам

Район	Средняя площадь квартир, кв.м	Средняя цена предложения, $/кв.м	Средняя цена предложения, тг/кв.м	Средняя цена предложения за квартиру, $
Алматы	66	1 776	361 100	117 700
Есиль	77	2 002	412 100	155 000
Сарыарка	58	1 654	336 800	95 100
По городу	66	1 789	364 200	118 300

Цены на жилье новой постройки, которое составляет 72% от общего числа предложений, сократились на 1,3% по отношению к июлю. Темпы снижения цен на квартиры «улучшенной планировки» и «хрущевки» составили 2,8% и 1,9% соответственно. На жильё старой постройки снижение запрашиваемых цен незначительно.

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляла 1-3%. В августе новые объекты предлагались к продаже по цене $1796/кв.м, что всего на $13 выше, чем цена объектов, выставленных более месяца назад.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет 30% от общего объема предложения.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в августе 2015 средние цены в сегменте дорогого жилья изменились незначительно, а в сегменте дешевого жилья сократились на 3,4%. При этом с начала года верхний ценовой сегмент просел на 7,7%, нижний — на 11,6%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте дешевого жилья составило 13,9%, в сегменте дорогого жилья — 8,9%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде дорогой сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и дешевый, однако позже отзывается на негативные изменения.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 7784 единиц общей площадью 514 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил $934 млн.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 53%; минимум традиционно пришелся на новый административный район Есиль — 20%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 31% и 19% соответственно.

Выводы

- По сравнению с июлем 2015 средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов, причем темп снижения долларовых цен остается выше 1%.

- На рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений.

- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в ближайшие месяцы ожидается снижение цен предложения на уровне 1-1,5% в месяц.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.