Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане в 2020 году
Аналитик-консультант компании «Оценка собственности» Анна Шацкая вместе с Forbes.kz подводит итоги уходящего года и даёт прогнозы рынка недвижимости на будущее
F: Анна, каким был уходящий год для рынка недвижимости Казахстана?
- В уходящем году на рынке недвижимости наблюдалось существенное оживление. Во-первых, несмотря на сдержанный рост реальных доходов (1%), количество сделок купли-продажи жилья в 2019 выросло на 21% по сравнению с 2018. Во-вторых, темп роста цен увеличился более чем в два раза. За год цена на вторичное жилье выросла в среднем на 5,8%, на первичном – на 6,2%.
Город |
декабрь 2018 |
ноябрь 2019 |
темп прироста,% |
Нур-Султан |
345,8 |
363,8 |
5,2 |
Алматы |
344,3 |
366,6 |
6,5 |
Шымкент* |
226,5 |
240,4 |
6,1 |
Актау |
249,3 |
249,3 |
0,0 |
Актобе |
148,6 |
150,5 |
1,3 |
Атырау |
263,2 |
264,2 |
0,4 |
Кокшетау |
179,8 |
184,8 |
2,8 |
Караганда |
179,0 |
194,4 |
8,6 |
Костанай |
181,6 |
192,6 |
6,1 |
Кызылорда |
132,1 |
144,7 |
9,6 |
Уральск |
158,3 |
159,5 |
0,8 |
Усть-Каменогорск |
168,8 |
177,7 |
5,3 |
Павлодар |
150,4 |
163,6 |
8,8 |
Петропавловск |
183,9 |
189,7 |
3,2 |
Семей |
153,8 |
164,9 |
7,2 |
Талдыкорган |
185,1 |
193,3 |
4,4 |
Тараз |
178,5 |
182,4 |
2,2 |
Туркестан |
159,6 |
169,9 |
6,4 |
По данным КС МНЭ. По Шымкенту приведены цены по расчётам Анны Шацкой в связи с сомнительным значением в 2018
Лидерами по темпам роста цен стали Кызылорда, Павлодар и Караганда – более 8% в год. Практически без изменения остались цены в городах западного региона – Актау, Атырау, Актобе и Уральска. Этому способствовал существенный рост объёмов ипотечного кредитования по программам «Баспана хит и 7-20-25», которые обеспечили около 10% всех сделок.
Несмотря на растущую популярность новых программ, основным драйвером рынка в 2019 оставалась ипотека Жилстройсбербанка (порядка 65% всей ипотеки). Прочие ипотечные программы банков заняли также немалую долю - 24% общего ипотечного портфеля. Итого рост ипотечного портфеля увеличился к концу 2019 на 20%. 54% от общей суммы выданных ипотечных кредитов приходится на Нур-Султан и Алматы.
F: Что с объёмами строительства нового жилья в 2019?
- Они сильно зависели от региона. Как и предполагалось, строительство резко сократилось в Нур-Султане – было возведено 1,4 млн кв. м жилья, а это лишь 62,5% по сравнению с 2018. В то же время существенный рост ввода в эксплуатацию нового жилья произошёл в Туркестане – 495 тыс. кв. м, или 132%. В числе лидеров также Северо-Казахстанская область – 154 тыс. кв. м, или 123,8%, и Алматинская область – 837 тыс. кв. м, или 122,6%. Эти цифры меня, например, радуют, так как именно в этих регионах отмечаются самые низкие показатели обеспеченности жильём по стране.
В целом по стране в уходящем году ввелось в эксплуатацию порядка 114 тыс. новых квартир, что на 0,8% больше, чем в 2018. Темпы строительства составили 0,7 кв. м на человека в год. По этому показателю мы медленно, но верно приближаемся к оптимальному значению в 1 кв. м на человека в год.
Рост объёма инвестиций в жилищное строительство более чем на 20% в 2019 будет поддерживать положительную динамику ввода нового жилья в 2020-2021.
F: Расскажите, пожалуйста, о количестве сделок на рынке, городах-лидерах и предпочтениях по вторичном рынке и первичке в 2019.
- Рост сделок в 2019 отмечался во всех регионах, за исключением Мангистауской области. Рекорды по объёму сделок побили Алматы, Павлодарская, Алматинская и Кызылординская области – здесь рост спроса составил более 30%.
Регион |
Количество сделок, ед. |
темп прироста,% |
|
январь-ноябрь 2018 |
январь-ноябрь 2019 |
||
Алматы |
34 783 |
45 236 |
30,1 |
Нур-Султан |
34 067 |
38 756 |
13,8 |
Карагандинская |
24 724 |
30 043 |
21,5 |
Восточно-Казахстанская |
20 263 |
24 647 |
21,6 |
Алматинская |
15 296 |
20 146 |
31,7 |
Актюбинская |
13 380 |
16 058 |
20,0 |
Костанайская |
13 190 |
14 630 |
10,9 |
Акмолинская |
11 760 |
13 086 |
11,3 |
Павлодарская |
8 574 |
11 986 |
39,8 |
Мангистауская |
12 176 |
11 961 |
-1,8 |
Жамбылская |
9 006 |
11 628 |
29,1 |
Западно-Казахстанская |
8 276 |
10 215 |
23,4 |
Северо-Казахстанская |
7 155 |
8 978 |
25,5 |
Атырауская |
5 359 |
6 560 |
22,4 |
Кызылординская |
4 756 |
6 356 |
33,6 |
По данным КС МНЭ
F: Совпадают ли тренды по жилой и коммерческой недвижимости и рынке аренды, или все три направления развиваются разнонаправленно?
- На рынке арендного жилья также наблюдался рост ставок аренды, который составил 6,7% в год. На рынке коммерческой (торговой) недвижимости также можно отметить положительные изменения в потребительском спросе, который увеличился на 4,6% по сравнению с прошлым годом. Это может свидетельствовать о том, что потребители стали менее чувствительными к колебаниям валютных курсов и стали переходить от сокращения к режиму здоровых расходов.
Так, например, в Нур-Султане в 2019 были открыты новые торговые объекты: Talan Towers Gallery (общая площадь офисного здания (GBA) - 12000 кв. м), и торговый центр в Abu Dhabi Plaza (GBA 26 000 кв. м). В целом на рынке торговой недвижимости крупных городов продолжается тенденция пересмотра концепций в сторону более современных многофункциональных форматов. Ставки аренды остались без изменения.
Рынок офисной недвижимости Нур-Cултана в 2019 году также пополнился новыми современными объектами, общей площадью около 100 тыс. кв. м. Выход новых объектов может повлечь за собой дальнейший рост среднего уровня вакантности помещений и снижение средней арендной ставки.
Кроме того, продолжается развитие формата коворкингов и сервисных офисов в составе действующих бизнес-центров.
F: Анна, расскажите, пожалуйста, какие ожидания у вас на следующий год по рынку?
- Мы ожидаем, что в 2020 году рынок недвижимости продолжит развиваться по текущей траектории при активном участии государства. Власти будут оказывать дальнейшую поддержку жилищному строительству и ипотеке, расширять социальные жилищные программы. На фоне высокой потребности в жилье расширение доступности ипотеки будет обеспечивать рост платёжеспособного спроса и умеренный рост цен на недвижимость (в пределах инфляционного коридора 4-6% в год).
Вместе с тем в 2020 году в мировой и отечественной экономике сохранится опасность замедления экономического роста, связанного с ухудшением экономики США и стран Европы, снижением цен на нефть, торговыми войнами, санкциями. Это может привести к сокращению инвестиций в жилищное строительство, снижению реальных доходов, замедлению темпов роста цен и сокращение количества сделок на 10-15%.
F: А какие главные факторы, по вашему мнению, будут влиять на рынок в 2020 году?
- Главными факторами развития рынка в 2020 году останутся реальные доходы населения и ипотека. В числе макроэкономических факторов, влияющих на экономику и платёжеспособный спрос, безусловно, является курс тенге и динамика цен на сырьевые товары. Многие отечественные экономисты прогнозируют рост курса доллара в 2020 году в среднем до 397 тенге за доллар. Ожидается, что нефтяные котировки будут находиться в пределах $55-65 за баррель. Рост курса доллара и снижение цен на нефть будут оказывать сдерживающее влияние на рост экономики, доходы, цены недвижимости и арендные ставки.
Все материалы по теме «Итоги 2019 и прогнозы на 2020» вы можете посмотреть по этой ссылке.
Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook