Что нужно знать, решившись на покупку недвижимости с молотка

18132

Риски, сопровождающие покупку залогового жилья на аукционе по низкой цене, перечислили аналитики портала kn.kz

Покупка квартиры или дома на аукционе, возможно, не самый простой путь приобретения квадратных метров с юридической точки зрения и не самый комфортный – с психологической. Однако соблазнительная цена на заветную жилплощадь часто играет решающую роль.

Кто продает и как купить

На торги чаще всего выставляют квартиры заемщиков, которые по каким-либо причинам не смогли выплатить ипотечные кредиты. Согласно Закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества», в случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке.

Продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Однако возможна и реализация во внесудебном порядке, которая производится также путем проведения торгов на заложенное имущество, организуемых доверенным лицом залогодержателя.

Стоит также помнить, что не всякая недвижимость может быть продана с торгов. Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо было получить согласие другого лица, но это условие не было выполнено. Невозможно реализовать предмет ипотеки, который является объектом исторической, художественной или иной культурной ценности для общества. В этих случаях реализация производится только в судебном порядке.

Процесс проведения торгов

1. Организация торгов

Заботы по организации аукциона ложатся на плечи доверенного лица, которое заранее определяется сторонами в ипотечном договоре. Если такое лицо не было определено, оно назначается залогодержателем.

2. Место проведения

Торги проводятся по месту нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже с торгов.

3. Время проведения торгов

Торги могут проводиться в любой день недели с 9 до 18 часов.

4. Участники

Принимать участие в торгах может любое юридическое или физическое лицо, включая самого заемщика и залогодержателя, кроме доверенного лица, занимающегося организацией торгов.

5. Несостоявшийся аукцион

Торги признаются несостоявшимися в двух случаях. Во-первых, если не набирается требуемое число покупателей (не менее двух). Во-вторых, торги признаются недействительными, если лицо, выигравшее торги, в установленный срок не выплатило назначенную цену.

Признание торгов несостоявшимися происходит на следующий день после того, как произошло одно из вышеуказанных обстоятельств.

6. Завершение торгов

После того как торги завершаются, а покупатель платит конечную цену за объект недвижимости и другие требуемые от него платежи, доверенное лицо обязано передать ему документ, свидетельствующий о приобретении объекта недвижимости на торгах, скрепленный подписью доверенного лица.

Условия проведения торгов

До того, как недвижимость будет выставлена на аукцион, доверенному лицу необходимо выполнить ряд определённых законодательством требований и условий:

- Доверенное лицо должно составить, зарегистрировать и вручить залогодателю уведомление о невыполнении основного обязательства. Это уведомление в обязательном порядке заверяется органом, производившим регистрацию самого ипотечного договора.

- Если в течение 30 календарных дней со дня вручения или отправки уведомления залогодатель не удовлетворит требования, которые вытекают из этого документа, доверенное лицо обязано составить уведомление о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его, вручить залогодателю и залогодержателю и опубликовать официальное объявление о торгах.

- Все сделки с недвижимостью с момента публикации объявления запрещаются. Если же сделки были проведены, они признаются незаконными. Торги могут проводиться не ранее чем через 10 дней после публикации первого официального объявления о торгах.

Получив уведомление о невыполнении основного обязательства, залогодержатель вправе обратиться с иском в суд, если он считает, что у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Кроме того, залогодатель имеет право обращаться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки сроком на 1 год.

Возможность оспорить результаты торгов

Если какие-либо из процедур не производились или были проведены с нарушением, хозяин заложенного недвижимого имущества имеет право в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов.

Залогодержатель также вправе обратить заложенное имущество в свою собственность, если торги по каким-то причинам не состоялись.

Георгий Сорокин.

При несогласии с результатами аукциона (торгов) собственник жилья или заинтересованное лицо вправе оспорить их в судебном порядке путем предъявления иска к залогодержателю и победителю торгов иска о признании торгов недействительными, — объяснил юрист Георгий Сорокин. — Если при организации торгов или их проведении доверенное лицо допустило нарушения законодательства, суд может признать торги недействительными, что влечет восстановление прав собственника на квартиру. Однако признание торгов недействительными не спасает собственника жилья от возможной потери квартиры, поскольку сам залог квартиры сохраняется, что, в свою очередь, позволяет залогодержателю предъявить свои требования в судебном порядке.

Риски для покупателя

Многие потенциальные покупатели сознательно игнорируют объявления о продаже залоговой недвижимости, опасаясь проблем при покупке такого жилья.

Учитывая, что результаты торгов можно оспорить, риск для покупателя лишиться купленной квартиры с торгов всегда присутствует, — прокомментировал юрист. — Риск возникает при подаче заинтересованным лицом иска в суд об оспаривании результатов торгов. Однако сам факт подачи иска в суд не означает, что торги будут признаны недействительными, а покупатель точно лишится квартиры. Суд даст оценку всем доводам заинтересованного лица и примет решение о законности или незаконности проведенных торгов.

Риск лишиться приобретенного с торгов имущества на основании заявления от предыдущего собственника может возникнуть и после приобретения жилья. Поэтому в договор купли-продажи, заключаемый с банком, непременно нужно внести пункт о том, что банк обязуется вернуть вам деньги в ситуации, если отчуждение недвижимости будет совершено в законном порядке уже после совершения сделки. Такие ситуации происходят, когда бывший собственник решает оспорить продажу через суд.

Еще одним неприятным последствием приобретения квартиры с молотка может стать отказ залогодателя передать новому покупателю имущество. Отказ может выражаться в нежелании освободить жилое помещение. По словам юриста, в этой ситуации покупателю придется самостоятельно обратиться в суд с иском об истребовании жилища из чужого незаконного владения (иском о выселении).

Отметим, что результаты торгов могут быть признаны незаконными, если сумма сделки не покрывает суммы залога. Такая ситуация может возникнуть, если жилье покупалось за высокую цену, а к моменту продажи на аукционе цены на квартиры значительно снизились. Бывший владелец квартиры на законных основаниях может подать заявление о неполном покрытии долга уже после того, как квартира будет оформлена на нового владельца.

Подписание договора купли­продажи между победителем торгов и доверенным лицом является заключительной стадией приобретения квартиры на торгах, — говорит Георгий Сорокин. — Если на предыдущих стадиях (подготовки, регистрации и вручении уведомлений, подачи объявлений о торгах и т.д.) были допущены нарушения, то никакие условия, прописанные в договоре, не исключают возможности утраты квартиры покупателем.

Источник: Информационная служба портала Kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить