Число сделок на рынке частных домов Алматы снизилось на 42%

Во II квартале 2014 удельная цена предложения на рынке частных домов южной столицы сократилась на 1,4% до уровня $1559/кв.м. Средняя цена в сегменте дорогих частных домов зафиксирована на уровне $2568/кв.м, а дешевых — $921/кв.м.

Цены

Сокращение средних цен предложения наблюдается только в Алмалинском районе, в остальных районах города изменения цен незначительные, то есть лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Показатели рынка частных домов в разрезе районов Алматы

Районы	Количество предложений, ед.	Удельная цена предложения, у.е./кв.м	Изменение,
			у.е./кв.м	%
Алатауский	1698	1195	-11	-0.91
Алмалинский	347	1695	-158	-8.52
Ауэзовский	1223	1522	-30	-1.93
Бостандыкский	737	2216	-32	-1.42
Жетысуский	883	1341	-8	-0.60
Медеуский	1650	1937	-25	-1.27
Турксибский	1275	1324	-6	-0.47
По городу	7813	1559	-23	-1.44

В зависимости от местоположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе, — $2216, ценовой показатель в этом районе превышает значение средней цены по городу на 42%. Минимальными ценами обладает частное жилье в Алатауском районе, удельная цена предложения здесь сложилась на уровне $1195, что меньше среднего значения по городу на 23%. Основное влияние на снижение ценового показателя по городу оказали 4-комнатные дома, удельная цена которых сократилась на 3,6%.

Показатели рынка частных домов в разрезе количества комнат

Количество комнат	Количество предложений, ед.	Удельная цена предложения, у.е./кв.м	Изменение,
			у.е./кв.м	%
1-комнатные	71	1972	-82	-3.97
2- комнатные	483	1819	-37	-2
3- комнатные	1384	1626	-47	-2.82
4- комнатные	1810	1527	-57	-3.59
5- комнатные	1661	1456	-8	-0.54
6- комнатные	947	1521	+43	+2.91
7- комнатные	634	1516	-43	-2.76
8- комнатные	363	1511	-9	-0.57
9- комнатные	136	1596	+27	+1.73
10- комнатные и выше	324	1732	+80	+4.84
По городу	7813	1559	-23	-1.44

В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрами обладают однокомнатные дома: средняя цена единицы площади составила $1972. Пятикомнатные дома имеют самые дешевые квадратные метры — $1456 за единицу площади.

Анализ с разделением домов по материалу постройки показал, что наибольшая средняя цена держится на деревянные дома. В данном сегменте выставляются на продажу дома в центральных районах города, где цена одного квадратного метра превышает $10000. Наименьшие средние цены предложения прослеживаются на блочные строения.

Из анализа видно, что квадрат площади у частных домов с земельным участком свыше 9 соток дороже домов с небольшими прилегающими участками. Во II квартале 2014 снижение стоимости за квадратный метр прослеживается на дома с земельными участками до 6 соток и от 6 до 9 соток.

Показатели рынка частных домов в разрезе площади земельного участка

Площадь земельного участка	Количество предложений, ед.	Удельная цена предложения, у.е./кв.м	Изменение,
			у.е./кв.м	%
до 6 соток	2905	1442	-30	-2.07
от 6 до 9 соток	3094	1428	-33	-2.23
свыше 9 соток	1814	1969	-1	-0.03

Разница средней цены на дома с евроремонтом и обычным ремонтом составляет в среднем $150/кв.м. А вот средняя цена домов в черновой отделке или недостроенных почти на $500/кв.м ниже среднего показателя домов без ремонта.

Наибольшая цена зафиксирована на дома площадью свыше 350 кв.м, ненамного отстают от них частные дома, площадью менее 70 кв.м.

Во II квартале 2014 снижение ценовых показателей прослеживается на дома площадью до 70 кв.м и от 70 до 110 кв.м на 2,8% и 3,4%соответственно.

Частные дома с центральным и газовым отоплением дороже домов с отоплением на твердом топливе в среднем на $250/кв.м. Аналогичная разница зафиксирована между домами с гаражом и без него.

Показатели рынка частных домов в разрезе вида отопления и наличия гаража

Вид отопления/гараж	Удельный вес в общем объеме предложений, %.	Удельная цена предложения, у.е./кв.м	Изменение,
			у.е./кв.м	%
Без отопления	0.10	780	+50	+6.86
Газовое	67.51	1531	-55	-3.49
На твердом топливе	14.11	1333	-8	-0.61
Центральное	18.28	1592	-7	-0.42
Дом без гаража	73.18	1468	-25	-1.65
Дом с гаражом	26.82	1693	-52	-2.96

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений на рынке продажи частных домов во II квартале 2014 приходилось на Алатауский район – 22%. Минимальное число объектов выставляется на продажу в Алмалинском районе – 5%.

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома (23%). Минимальное количество предложений пришлось на сегменты 9- и 1-комнатных домов соответственно, 2% и 1% от общего числа объектов.

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов

На протяжении 2013 и в начале 2014 и квартирный рынок, и рынок частных домов находились в состоянии стагнации. Поквартальное сравнение зафиксировало несущественные изменения. И только в IV квартале прошлого года на рынке квартир все же отразился сезонный фактор, когда средняя цена возросла на 2,6%. Основной рост при этом пришелся на сентябрь и ноябрь — по 1,2%. В I квартале 2014 рост цен составил 1,7%.

Рынок частных домов оставался практически стабильным весь 2013, на этот сегмент не повлияло даже традиционное осеннее оживление спроса. Изменение цен в III и IV кварталах не превысило 0,5%. Первый квартал 2014 на рынке частных домов ознаменовался ростом цен на 2,7%.

Во II квартале 2014 как на квартирном рынке, и так и на рынке частного жилья наблюдается снижение цен на 2,2% и 1,4% соответственно

Рынок частных домов Алматы более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Индекс расслоения (в данном случае 2,79) показывает, во сколько раз средняя цена дорогих домов выше средней цены дешевых. В сегмент дорогих домов в основном входят элитные дома, расположенные в престижных районах города (Бостандыкский и Медеуский), с развитой инфраструктурой, площадью свыше 350 кв.м, газовым либо центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража, большим прилегающим земельным участком (свыше 9 соток) и т.д., тогда как к сегменту дешевого частного жилья в основном относятся дома в не столь привлекательных районах города, чаще всего недостроенные либо в черновой отделке, площадью от 150 до 250 кв.м, преимущественно с печным отоплением и маленьким прилегающим земельным участком (до 6 соток).

Сегмент дорогого жилья, как на рынке квартир, так и на рынке частных домов лежит в одном ценовом диапазоне. Существенный разрыв приходится на средний ценовой сегмент и сегмент дешевого жилья — на $425/кв.м и $612/кв.м соответственно.

Очевидно, что значительное влияние на среднюю цену по городу на рынке частного жилья оказывают сегмент «дешевого» жилья и средний ценовой сегмент, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, а также уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 до 107,5% в 2011. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011), а в 2013 вырос до 6%. В 2014 прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.

Замедление экономического роста влияет и на темпы роста реальных доходов населения, которые имеют отрицательную динамику с начала 2012. С апреля 2013 наблюдается снижение номинальных денежных доходов населения.

В конце 2013 наблюдалось некоторое увеличение темпов роста реальных денежных доходов, однако начало 2014 ознаменовалось снижением темпов роста.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в среднем 4-5% в год. Основной рост наблюдался в 2012 году, составивший по отношению к 2011 году 10%.

В январе-мае 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 146190,4 млн тенге, что на 16,8% больше, чем в январе-мае 2013. Доля инвестиций в основной капитал, освоенная предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,9% от республиканского объема.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи частного жилья в  Алматы за январь-июнь 2014 составил 145 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (250 сделок) на 42%. В июне 2014 по сравнению с маем количество сделок купли-продажи в частных домах выросло на 15%.

Выводы

· В июне на рынке частных домов города Алматы впервые с 2013 прослеживается снижение цен на 1,4%, или $23 на каждый квадратный метр.

· Анализ экономических показателей как индикаторов рынка недвижимости дает основание прогнозировать сдержанные темпы снижения цен на рынке частных домов в среднесрочной перспективе. Ожидается, что изменение средней цены до конца года не превысит темпа инфляции. Вместе с тем девальвация национальной валюты приведет к коррекции долларовых цен в сегменте дешевого жилья в пределах 5-8% за год.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.